号称国内最大地产基金的星浩资本，近日因与投资人之间的收益率争端，被推到舆论的风口浪尖。

　　其中，最引人关注的是合伙投资人向媒体爆料称，星浩I期基金所宣称的收益率远未达到之前所承诺的年化约35%的收益水平，收益率降至16%，几乎减半。

　　此外，合伙投资人还抱怨基金管理者在财务及项目信息的披露方面有缺陷，LP对基金运作的透明度不够。星浩资本方面回应称，项目投资由星浩经市场化评估，而日常经营行为也受第三方或LP委托机构审计，信息披露并没有太大问题。“I期基金是我们的第一个股权投资基金，我们也处在摸索阶段。可能与投资人的沟通不太及时，以后会改进。”星浩资本一位高层1月8日告诉记者。

　　预期收益率减半之争

　　“我们认为星浩I期基金投资的部分项目运行情况不理想，盈利能力也较差。感觉LP基本上就是负责出钱，但没有话语权。”一位投资人表示。

　　据星浩资本披露的信息，2012年2月星光耀基金I期募集的规模达37亿元，主要投资大连(58万平方米)、哈尔滨(148万平方米)、南通(33万平方米)三个城市综合体项目。

　　记者在采访中了解到，星浩I期基金部分LP向媒体爆料星浩资本之间的矛盾，直接原因是星浩成立基金时承诺的预期收益率与实际收益率有较大差距，因而才成为媒体关注的焦点事件。

　　有LP称，星光耀基金I期在路演时给出的投资回报率是“5年3倍，年化收益35%”;而2013年12月28日在有数十位LP参加的“星仁星瀚”年会上，将此前约35%的年化回报率调低为16.3%。

　　对于收益率与此前路演时差距较大的问题，星浩方面并未给予否认。记者在采访中了解到，星浩实际收益率降低，与大连东港项目运转受挫有很大关系。

　　星浩方面也承认，I期基金所投大连项目并不理想。“大连项目经营目前受到来自市场的阻力。但从I期基金的融盘角度来看投资人的收益状况依然有保障。”星浩资本方面表示。

　　据了解，星浩资本在大连东港项目由星浩资本I期基金于2011年初获取。该项目不仅是I期基金的第一个项目，也是星浩资本的第一个项目。

　　对于大连项目的受挫，星浩方面在1月3日的致投资者的一封公开信中表示，之前对大连东港项目的投资收益的确做出了乐观的预期，然而2010-2013年的宏观环境以及区域的发展速度未能达到前述预判。“虽然星浩资本的团队竭尽全力，但仍然和我们最初的投资预期有一定差距。”星浩方面表示。

　　有投行人士告诉记者，在基金行业进行资金募集的路演期由基金管理人提供的预期收益率，只能作为投资决策的参考，收益率在存续期间有波动，其实是比较正常的现象。

　　“我们在大连向LP进行了情况说明，大多数投资人能够理解大连项目收益率情况不理想的状况。投资人比较多，与一些LP的交流可能不太及时，以后我们会加强与投资人的互动。”星浩资本一位高层1月8日向记者表示。

　　据星浩资本披露的信息，公司管理的I期基金旗下星浩基金在2010年12月封闭，星仁和星瀚两家基金在2011年3月封闭。到目前为止I期基金存续期仅3年左右，距5+1的期限仅过去了一年。

　　“目前预测的基金内部回报率约为16%，而旗下管理资产的估值和回报还处于动态变化阶段。其中哈尔滨和南通的项目为当地市场的销冠。”星浩资本方面表示。

　　LP发难背后的潜流

　　为什么比较正常的收益率变化，却使得星浩资本的LP与GP(General Partner 一般合伙人，即VC或PE的管理者)之间，产生了如此大的摩擦?

　　业内人士告诉记者，LP与GP的蜜月期在两年后变得紧张起来，这次LP向星浩发难事件，反映出地产基金行业从募资到运营管理中的很多普遍的行业问题。

　　“LP投资理念不成熟，只想着赚钱，风险意识不强。GP在与LP的沟通和信息披露方面也有不足，对LP希望了解项目和基金运作的诉求并没有给予充分理解。”一位此前在星浩资本工作的人士向记者表示。

　　2010年星浩资本成立之初，星浩资本CEO赵汉忠就为他的团队立下了第一个“5年计划”：到2015年，在全国建设至少20个星光耀广场，募集250亿元资金。

　　与星浩接触过的投行和地产界人士向《华夏时报》记者透露，在星浩资金刚刚成立之初，赵汉忠为实现这样的目标承受了很大压力。而为了顺利实现第一期基金的募集，用较高的预期收益率来吸引投资人。由于赵汉忠在开发领域有相当丰富的经验，又有着雄厚民企资本的支持，因此有不少个人投资者希望成为星浩的LP。

　　德信资本一位高层表示，投资人和地产基金管理人都有不成熟之处。“投资人风险意识较弱，而地产基金管理者在投资人与基金管理人发生摩擦时，很容易显示出较为强势的态度。而这对解决双方摩擦并无太大益处。”

　　对于LP发难星浩，同样为LP的复星也给出了自己的说明。

　　复星集团副总裁梁信军在1月5日表示，按目前市场预测内部投资回报率16%，此基金刚满3年，尚处于存续期中段，“血本无归”的说法失实。

　　“复星与其他LP认为自己一样拥有正当权利，希望各方均应理性客观，基于契约精神在事先大家约定的交易框架之内进行沟通。”梁信军表示。

　　与星浩此前有过合作的人士透露，部分LP向星浩发难，一定程度上还与个人投资者的资金情况有关。“星浩路演时的收益率很诱人，但投资门槛较高;一些个人投资者可能自己的资金不够，又联络了一些个人投资者进行联合投资。”上述人士说。

　　盛势投资一位高层表示，由于地产基金投资于房地产项目，多数人认为收益率完全可以保障，因而不得不向基金管理人询问基金运行情况。“基金管理人如果较强势，不能理解LP的这种诉求，在预期下降的时候，基金管理不能进行充分说明，双方的关系很容易变得紧张。”上述投行人士表示。